خبير مالي يوضح في أسباب أزمة السوق العقاري ويصف «روشتة العلاج»

أكد الدكتور أحمد عز الدين، الخبير المالي والعقاري، على أنَّ هناك تحدي بالسوق العقاري لابد وأن نتعرف عليه في الوقت الحالي، وهو زيادة التكاليف على المطورين، سواء المباني والإنشاءات أو الأرض والتي تطرحها هيئة المجتمعات العمرانية مع الشركات بالتقسيط ويسدد سعرها من التدفقات النقدية من مبيعات الوحدات.

وأضاف «عز الدين» في حواره مع برنامج «الصنايعية» علي قناة الشمس ويقدمه الإعلامي محمد ناقد ، أنَّ المطور العقاري في حالة لم يبع الوحدات فهو ملزم أن يدفع مبلغ يعد حد أدنى ملزم بسداده ويكون بالاتفاق وبشروط، وبالتالي أصبح المطور العقاري شريك مع هيئة المجتمعات العمرانية في حالة المكسب، ولكن في حالة الخسارة فهو مجبر أن يدفع أقساطه المتفق عليها كحد أدنى، ولذلك فالمطور العقاري اليوم عليه مبالغ يجب أن يدفعها حتى يبدأ تسليم العملاء الوحدات ومبالغ أيضاً تجاه الجهات الرسمية.

وأشار إلى ارتفاع التكلفة على المطور العقاري ما دفع بعضهم لنقل العبء أو المديونية وتحميلها على مشروعات أخرى لتغطية العجز في المشروع الأول، وهو ما نطلق عليه بالعامية، «تلبيس الطواقي» مثال باع 1000 وحدة ولكنهم تكاليفهم زادت بسبب الازمة الاقتصادية وأزمة كورونا وغيرها فهو كان يبيع الجديد ويبني بها القديم ويغطي العجز».

ويرى «عز الدين»، أنَّ السوق العقاري بطبيعته يحتمل جزء من المخاطرة ولكن في الوضع الطبيعي لا تتجاوز نسبتها 10%، وهذا بخلاف الأزمات العالمية مثلما يحدث الآن، ناهيك عن حالة الضبابية التي يعيشها السوق وصرح بها خبراء عالمين في أكثر من مناسبة، فلا أحد يستطيع توقع ماذا يمكن أن يحدث في السنوات الخمس القادمة، وكذلك المحللين لدى شركات التطوير العقاري.

كما حذر من الاعتماد على الدعاية وحدها عند شراء عقار، لأن أي دعاية مهما كان حجمها لا تدل على مدى التزام المطور العقاري من عدمه، ووارد صرف مبالغ طائلة على المشروع العقاري من المطور، «نفترض أن المطور رصد 4% من المبيعات فقط لعمل الاعلانات، هناك مطور عقاري ليس لديه خبرة حدد نسبة 15% فهذا يحدث مشكلة».

طالب الخبير المالي بضرورة أن يكون هناك مشرع لتنظيم السوق العقاري، وهو الموضوع الذي تم إثارته والمطالبة به منذ حوالي عامين، «دوره أن يشرع القانون ويساعد على تطبيقه، ودور آخر يضع ارشادات عامة للالتزام بهذه القوانين، وإذا اراد المطور أن يخالف هذه القوانين فعليه أن يوجد بدائل ويطرحها ويوضح كيفية تنفيذها، والقطاع يساهم بحوالي أكثر من 20% من الناتج المحلي ما يجعل تنظيم أمر لا مفر منه».

اقترح «عز الدين»، حلول سريعة لحل مشكلة السوق العقاري الحالية، قائلاً هناك 3 حلول أو مقترحات؛أولا.. المطور العقاري يجب أن يعمل على 3 ملفات أولا الاعتراف بأن المطور العقاري لن يستطيع أن يكمل فهناك شركات كثيرة في الثلاث سنوات الماضية باعت فقط بـ 60 مليار جنيه وهو لديه التزامات اكثر من المبلغ الذي باع به، وهنا لابد من توفير السيولة وضخها بالسوق لتفادي فقاعة عقارية.

تابع، «يمكن توفير سيولة بالسوق العقاري في مصر من خلال الشركات الموجودة بأن تعلن عن بيع ما تملكه وتقوم شركات جديدة بالاستحواذ على الشركات القائمة حتى لو من الخارج، أو اللجوء إلى ما يسمى بصندوق البورصة أو صندوق الاستثمار العقاري، ويمكن أيضا أن يقوم صندوق مصر العقاري 1 و2 التابعين لبنك مصر والصناديق الاخرى التي تتبع البنوك بالاستحواذ هذه الجهات الثلاثة يدخلوا ويتحدوا ويعملوا صندوق جديد ويفحصوا الشركات واذا كانت هناك شركات لها مشكلة كبيرة تضر بالأمن القومي لمصر.. فهذا الصندوق تكون مهنته ان يرى المشكلة لدى الشركات ويحاول ان يوفق ظروفهم مع العمل ويقدم لهم دعم حكومي.. بمعنى مثلا طرح تخفيض ضريبهم لهم حتى يمكن غلق ملفهم بالكامل».

ويرى أن إعلان بعض المطورين التحوط بالدولار بربطه بأسعار مواد ومستلزمات البناء، ليس حلاً ولكنه مجرد مسكنات حتى تتمد فترة الأزمة بدلاً من حل المشكلة من جذورها، مثلا شركة إعمار حاولت ربط سعر الوحدة بالدولار إذا زاد سعر الأخير عن 35 جنيه وذلك بالنسبة للعقود الجديدة.